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淺析城市居住區(qū)老化的因素方面
更新時(shí)間：2013-08-26 10:05 瀏覽數(shù)：次 【 打印 】 【 關(guān)閉 】
隨著城市發(fā)展，作為城市重要組成部分的居住區(qū)會(huì)有一個(gè)不斷老化的過(guò)程，其老化的原因大致分為以下3種情況。
1.結(jié)構(gòu)性老化。城市的結(jié)構(gòu)，城市土地的用途取決于一定時(shí)期的城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。隨著城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，城市的整體功能結(jié)構(gòu)將發(fā)生變更。這時(shí)，作為城市系統(tǒng)結(jié)構(gòu)組成部分的某些居住區(qū)，如果不置換成其他使用功能，就會(huì)與城市整體結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，才響城巿整體功能的發(fā)揮。在這種情形下，無(wú)論該住區(qū)建立的時(shí)間長(zhǎng)短，結(jié)構(gòu)的新舊程度如何，從城市整體發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，都應(yīng)該被置換。就像傳統(tǒng)建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現(xiàn)在人們都指定的是石膏板終將會(huì)被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應(yīng)社會(huì)建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)都將會(huì)被淘汰的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)用"建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命"來(lái)解釋這種結(jié)構(gòu)性老化現(xiàn)象。簡(jiǎn)單地說(shuō)，當(dāng)一個(gè)地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產(chǎn)價(jià)值大于現(xiàn)實(shí)用途的價(jià)值時(shí)，就代表這個(gè)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的終結(jié)，而不論其在物質(zhì)形態(tài)上是否達(dá)到了真正可報(bào)廢的程度。例如，位于重慶市南岸區(qū)市中心的珊瑚村小區(qū)，始建于20世紀(jì)80年代，但由于其緊鄰南坪商業(yè)圈，作為居住用地土地價(jià)值不能得到充分發(fā)揮，這就屬于結(jié)構(gòu)性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的進(jìn)步，人們的生活習(xí)慣、生活方式、居住形態(tài)、社會(huì)心理及價(jià)值觀念等必然隨之發(fā)生變化。在這種情況下，相應(yīng)于過(guò)去社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下建成的居住區(qū)，如果不隨之發(fā)生變化，或變化遲緩，就會(huì)使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環(huán)保節(jié)能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來(lái)越多的建筑所需要。這種狀況現(xiàn)象即為居住區(qū)的功能性老化。具體表現(xiàn)為人口密度增高、住宅面積過(guò)小、戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)；公共設(shè)施位置不當(dāng)或數(shù)量不足、服務(wù)質(zhì)量下降；道路交通設(shè)施缺乏、交通混雜;犯罪等社會(huì)問(wèn)題發(fā)生，社區(qū)人際關(guān)系冷漠、社會(huì)生活單調(diào)等。居住區(qū)是否發(fā)生功能性老化同樣不能以居住社區(qū)建造時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)衡量。建于20世紀(jì)八九十年代的居住區(qū)基本都屬于這種情況。
3.物質(zhì)性老化。指居住社"的物質(zhì)環(huán)境隨著時(shí)間的推移而發(fā)生磨損，從而使原有的居住功能發(fā)生衰退的現(xiàn)象。居住社區(qū)的物質(zhì)性老化程度4居住區(qū)使用時(shí)間的長(zhǎng)短、維護(hù)、改善工作的進(jìn)行狀況有關(guān)。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設(shè)質(zhì)量和維修管理水平較低，實(shí)際上普通住宅8年左右即開始物質(zhì)性老化過(guò)程。
1.結(jié)構(gòu)性老化。城市的結(jié)構(gòu)，城市土地的用途取決于一定時(shí)期的城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。隨著城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，城市的整體功能結(jié)構(gòu)將發(fā)生變更。這時(shí)，作為城市系統(tǒng)結(jié)構(gòu)組成部分的某些居住區(qū)，如果不置換成其他使用功能，就會(huì)與城市整體結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，才響城巿整體功能的發(fā)揮。在這種情形下，無(wú)論該住區(qū)建立的時(shí)間長(zhǎng)短，結(jié)構(gòu)的新舊程度如何，從城市整體發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，都應(yīng)該被置換。就像傳統(tǒng)建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現(xiàn)在人們都指定的是石膏板終將會(huì)被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應(yīng)社會(huì)建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)都將會(huì)被淘汰的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)用"建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命"來(lái)解釋這種結(jié)構(gòu)性老化現(xiàn)象。簡(jiǎn)單地說(shuō)，當(dāng)一個(gè)地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產(chǎn)價(jià)值大于現(xiàn)實(shí)用途的價(jià)值時(shí)，就代表這個(gè)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的終結(jié)，而不論其在物質(zhì)形態(tài)上是否達(dá)到了真正可報(bào)廢的程度。例如，位于重慶市南岸區(qū)市中心的珊瑚村小區(qū)，始建于20世紀(jì)80年代，但由于其緊鄰南坪商業(yè)圈，作為居住用地土地價(jià)值不能得到充分發(fā)揮，這就屬于結(jié)構(gòu)性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的進(jìn)步，人們的生活習(xí)慣、生活方式、居住形態(tài)、社會(huì)心理及價(jià)值觀念等必然隨之發(fā)生變化。在這種情況下，相應(yīng)于過(guò)去社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下建成的居住區(qū)，如果不隨之發(fā)生變化，或變化遲緩，就會(huì)使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環(huán)保節(jié)能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來(lái)越多的建筑所需要。這種狀況現(xiàn)象即為居住區(qū)的功能性老化。具體表現(xiàn)為人口密度增高、住宅面積過(guò)小、戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)；公共設(shè)施位置不當(dāng)或數(shù)量不足、服務(wù)質(zhì)量下降；道路交通設(shè)施缺乏、交通混雜;犯罪等社會(huì)問(wèn)題發(fā)生，社區(qū)人際關(guān)系冷漠、社會(huì)生活單調(diào)等。居住區(qū)是否發(fā)生功能性老化同樣不能以居住社區(qū)建造時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)衡量。建于20世紀(jì)八九十年代的居住區(qū)基本都屬于這種情況。
3.物質(zhì)性老化。指居住社"的物質(zhì)環(huán)境隨著時(shí)間的推移而發(fā)生磨損，從而使原有的居住功能發(fā)生衰退的現(xiàn)象。居住社區(qū)的物質(zhì)性老化程度4居住區(qū)使用時(shí)間的長(zhǎng)短、維護(hù)、改善工作的進(jìn)行狀況有關(guān)。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設(shè)質(zhì)量和維修管理水平較低，實(shí)際上普通住宅8年左右即開始物質(zhì)性老化過(guò)程。
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